Eppishausen: Anwesen mit unvergleichlichem Charme und höchstem Niveau in Eppishausen -

Villa

2

ja

3,57% inkl. MwSt. (19%)

680 m²

Einbauküche, offen

Dusche, Wanne, Fenster

2

3

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

voll unterkellert

ja

ja

Wald

3 x Außenstellplatz; 3 x Garage

nein

Fernblick

Luxus

2012

Haus fertig gestellt

01.04.2024

Marmor

neuwertig

Fernwärme, Zentralheizung

Blockheizkraftwerk, Gas, Holz

Neubaustandard

Bedarfsausweis

A

49 kWh/(m²*a)

2012

A

Grundriss Erdgeschoss
Willkommen in dieser exquisiten Luxusimmobilie, die über zwei beeindruckende Auffahrten mit Stellplätzen erreichbar ist. Diese außergewöhnliche Residenz bietet Ihnen maximalen Komfort, unabhängig von den Wetter- bedingungen, da Sie über die Garage im Untergeschoss trockenen Fußes in Ihr neues Zuhause gelangen können.
Das Erdgeschoss dieses luxuriösen Anwesens präsen- tiert sich in zwei Hauptbereichen: eine 2018 erbaute Ein- liegerwohnung mit separatem Eingang und einem char- manten Wintergarten, sowie das Haupthaus.
Das Haupthaus beeindruckt bereits beim Betreten mit einem geräumigen Eingangsbereich mit Vollholzmöbeln und noblem Personenaufzug. Von hier aus gelangen Sie in in eine großzügige Diele mit einem Gäste-WC und weiter zum beeindruckenden Wohn- und Essbereich. Die hochwertige Einbauküche ist mit erstklassigen Geräten ausgestattet und verfügt über eine großzügige Speisekammer, die Platz für all Ihre kulinarischen Bedürfnisse bietet und höchste Ansprüche an Funktionalität und Eleganz erfüllt. Jeder Handgriff in die-
ser Küche ist ein Erlebnis der Präzision, von den edlen Arbeitsflächen bis zu den maßgeschneiderten Schränken. Ob Sie ein leidenschaftlicher Hobbykoch sind oder einfach nur das Kochen in einer erstklassigen Umgebung genießen, diese Küche bietet Ihnen alles, was Sie benötigen.
Das Zirbenholzzimmer und das Kaminzimmer strahlen eine warme Atmosphäre aus und schaffen den perfekten Ort, um die einzigartige Gemütlichkeit der alpenländischen Kultur zu erleben. Die Stube, komplett aus Zirbenholz gefertigt, ist zweifellos ein Highlight dieses Anwesens und bietet Ihnen wohlige Wärme und eine entspannende Umgebung. Das Kaminzimmer verspricht ebenfalls unvergleichliche Gemütlichkeit. Vom Wohnzimmer aus gelangt man direkt in den Wintergarten mit Südausrichtung. Die imposante Treppe oder der Aufzug steht Ihnen zur Verfügung, um die anderen Etagen des Hauses zu erkunden.
Der Garten dieses Anwesens ist ein wahrer Rückzugsort, der mit einem Pavillon, einer gemütlichen Terrasse unter einer Pergola, einem praktischen Gerätehäuslein, einem rustikalen in 2018 mit allen Installationen erstellten Nebengebäude in Vollholz und einem Grillplatz ausgestattet ist. Das Nebengebäude mit vielseitig nutzbaren Zimmer (z.B. Hobby/Büro oder Gartenküche etc.), einem schönen WC und einer Werkstatt/Garage können Sie frei nach Ihren Bedürfnissen gestalten. Erleben Sie höchsten Luxus und Wohnkomfort in diesem einzigartigen Anwesen.
Grundriss Dachgeschoss 6
Im Dachgeschoss erwarten Sie Komfort, Entspannung und geräumige Eleganz. Die durchdachte Raumaufteil- ung wird höchsten Ansprüchen gerecht.
Ein geräumiger Flur mit Galerie führt Sie in verschiedene Räume: ein Zirbenschlafzimmer mit anliegendem in Vollholz möbilierten Ankleidezimmer und einem grossen Tageslicht-Badezimmer, das mit einer luxuriösen Eckwanne/Whirlpool, einer modernen Toilette, einem Doppelwaschbecken und einer großzügigen bodentiefen Dusche ausgestattet ist. Hier können Sie sich in einem wahren Wellnessbereich entspannen.
Dieses Schlafzimmer ist eine Oase der Ruhe und Privatsphäre, die mit Stil und Komfort gestaltet wurde. Ferner gelangen sie im Dachgeschoß vom Flur aus in ein vielseitiges Studio welches flexible Nutzungsmöglichkeiten bietet. Ob Sie es als Hobbyraum, Arbeitszimmer, Büro, Atelier oder zusätzliches Schlafzimmer gestalten, bleibt ganz Ihnen überlassen. Von der Küche aus gelangen Sie auf den Balkon mit Nordwest-Ausrichtung, der sich perfekt für entspannte Stunden im Freien und den Genuss malerischer Sonnenuntergänge eignet.
Die Räumlichkeiten im Dachgeschoss sind dank der Gauben und großzügigen Fenster in jedem Raum licht- durchflutet und verleihen den Räumen eine einladen- de Atmosphäre. Das Anwesen besticht nicht nur durch seinen intelligenten Grundriss, sondern bietet auch Barrierefreiheit in allen Etagen, um höchsten Komfort und Lebensqualität zu gewährleisten.
Grundriss Untergeschoss
Im Untergeschoss wurde aufgrund seiner Hanglage weiterer Wohnraum realisiert. Hier erwartet Sie ein beeindruckender Raum, der sowohl Wellness- als auch Wohnansprüchen oder Geschäftsräumen gerecht wird. In diesem Geschoss erstreckt sich der großzügige Wellness- und Wohnbereich mit einer hochwertigen Vollholz-Küche, einem komfortablen Duschbad mit WC mit direktem Zugang zum Garten über einen gemütlichen überdachten mediterranen Südbereich, der dazu einlädt, Momente der Ruhe und Entspannung im Grünen zu genießen.
Das Untergeschoss wurde zudem mit einer praktischen Waschküche, zwei Technikräumen und einem zusätzlichen Zimmer ausgestattet, um Ihnen höchste Funktionalität und Flexibilität zu bieten. Ein absolutes Highlight dieses Geschosses ist der zweistöckige Weinkeller mit böhmischem Gewölbe, der Weinliebhabern und Sammlern gleichermaßen Freude bereiten wird. Die Fenster und Lichtschächte sorgen dafür, dass auch hier ausreichend Tageslicht in die Räumlichkeiten gelangt.
Die beheizte Doppelgarage rundet das Angebot ab und bietet Ihnen sicheren Stellplatz für Ihre Fahrzeuge. Nicht zuletzt sei erwähnt, dass die Vorbereitungen für ein mögliches Hallenbad bereits getroffen wurden, da alle erforderlichen Zuleitungen und Abwasserleitungen vorhanden sind. Dies ermöglicht Ihnen die optionale Nachrüstung eines Hallenbades nach Ihren individuellen Vorstellungen. Weitere Informationen zu den speziellen Ausstattungsmerkmalen in jeder Etage, dem Außenbereich sowie den Besonderheiten dieses Anwesens finden Sie unter "Highlights & Sonderausstattung" auf den Seiten 8-11.

Highlights & Sonderausstattung 8
Highlights:
• Aufgrund der Hanglage ist ein Teil des Untergeschosses als Wohnraum nutzbar.
• Aufwändige alpenländische Holzarbeiten.
• Eine Terrasse mit Pergola bietet einen stilvollen Außenbereich.
• Ein Pavillon im Garten lädt zur Entspannung ein.
• Das 2018 erbaute Vollholz-Nebengebäude wurde für eine Mehrfachnutzung gebaut (Gartenküche, Appartement, Hobby, Büro etc) und besteht aus 1 Zimmer, einem WC und einer Werkstatt/Garage.
• Ein großzügiger Wintergarten erweitert den Wohnraum.
• Ein beeindruckender zweistöckiger Weinkeller.
• Doppelgaragen sind vorhanden.
Sonderausstattung:
Allgemein:
Fensterbänke innen bestehen aus Naturstein.
• Kontrollierte Wohnraumlüftung für ein optimales Raumklima.
• Barrierefreiheit in allen Wohnräumen und im Gartenbereich.
• Ein Garaventa Lift mit einer nutzbaren Kabinenfläche von 1,2m x 1,1m für bequeme Zugänge zu allen Wohngeschossen.
• Handgeschmiedetes Treppengeländer, handgeschmiedete Wandlampen, 2 handgeschmiedete Kronleuchter im Treppenhaus
• Handgeschmiedetes Geländer und im Weinkeller, 300 Jahre altes Altholz aus Augustinerbräu München im Weinkeller
Sicherheitssystem:
Außenbereich:
• Kameraüberwachung von der Grundstücksgrenze bis zur Gebäudeaußenwand.
• Spezielle handgeschmiedete Laternen zur Unterbringung von Kameras und Beleuchtung.
• Bewegungsmelder rund um die Immobilie.
Innenbereich:
• Einbruchmeldeanlage (EMA).
• Fenster und Türen sind speziell gesichert (RC2 Widerstandsklasse 2).
• Fenster können von innen separat abgeschlossen werden.
• Die Rollläden sind über das Bussystem steuerbar und verfügen über eine Sperre gegen Hochschieben.
• Ein sicherer Panikbereich in den Räumen 0-30 (Ankleide), 0-33 (Bad) und 0-41 (Schlafzimmer).
• Der Sicherheitskeller verfügt über eine 38 cm dicke Stahlbetondecke mit viel Baustahl, einen eigenen Brunnen & eine separate Abwasseranlage mit Hebeanlage.
Erdgeschoss:
Wintergarten: Schiebefenster, Sonnenschutz über die gesamte Front über Rollos an der Westseite mit einer Jalousie, Regelung der Steuerung über das Bussystem
Fußbodenheizung
Esszimmer: Das Esszimmer begeistert mit einer kompletten Holzausstattung in natürlicher Zirbe.
Ein handgearbeiteter Kachelofen ist das Herzstück des Raumes und wird vom Flur aus befeuert. Er verfügt über eine eigene Sauerstoffversorgung 9
durch eine zusätzliche Röhre, die höchste Effizienz und Sicherheit gewährleistet.
Auf dem Kamin des Ofens befindet sich ein Ventilator, der wirksam verhindert, dass giftige Gase in den Raum abgegeben werden. Der Bodenbelag besteht aus Altholz, der den Raum mit einem rustikalen Charme erfüllt.
Kaminzimmer: Das Kaminzimmer ist ein weiterer Ort der Gemütlichkeit, der von einem handgearbeiteten Kachelofen geprägt ist.
Auch dieser Kachelofen verfügt über eine eigene Sauerstoffversorgung durch eine zusätzliche Röhre im Kamin.
Ein Ventilator auf dem Kamin gewährleistet eine sichere Verbrennung und verhindert das Austreten von giftigen Gasen in den Raum.
Flur: Der Flur wurde mit Solnhofener Platten verlegt, die aus dem einzigartigen Solnhofener Kalkstein gefertigt sind – bekannt für seine Dichte und Härte, der dichteste Kalkstein der Welt.
Treppe zum OG: Die Treppe zum Obergeschoss ist eine handgearbeitete Natur Eichentreppe von höchster Qualität.
Das Geländer wurde ebenfalls handgeschmiedet und verfügt über einen Echtholzlauf am Stück.
Die handgeschmiedeten Wandlampen im gleichen Design wie das Geländer und zwei handgeschmiedete Kronleuchter schaffen eine durchdachte und harmonische Atmosphäre.
Obergeschoss:
Windfang, Ankleide, Studio & Flur: Im Obergeschoss wurde der hochwertigste Altholzboden verlegt, der von Facharbeitern der Firma Fendt Holzverarbeitung aus Haselbach hergestellt und verlegt wurde.
Badezimmer privat: Das private Badezimmer bietet einen Waschtisch aus schwarzem Granit mit 2 Waschbecken, der elegant und funktional ist.
Die Spiegeleinfassung besteht aus Carrara Marmor, was eine luxuriöse Note verleiht.
Die Dusche ist barrierefrei und ohne Höhenunterschied begehbar, was höchsten Komfort bietet.
Schlafzimmer: Das Schlafzimmer verfügt über eine Decke und Einbau-Kleiderschränke aus Zirbenholz, das für eine angenehme Atmosphäre sorgt.
Auch hier wurde der hochwertigste Altholzboden von Facharbeitern der Firma Fendt Holzbearbeitung aus Haselbach verlegt.
Balkon: Der Balkon ist mit Fliegengittern und Schiebetüren ausgestattet, die zum Öffnen einladen.
Das Dach des Balkons ist mit Glas geschlossen, was den Raum mit natürlichem Licht durchflutet und den Blick auf die Umgebung ermöglicht.
Dachgeschoss: zusätzliche Dämmung, um den Wohnkomfort zu steigern.
Ventilatoren für den Dunstabzug in der Küche sind im Dachgeschoss montiert und haben einen separaten Ausgang (Abluft), zusätzliche Leitung für Zuluft in die Küche. Die Leitungen der Regenrinnenheizung kommen im Dachgeschoss an.
Das Dachgeschoss erstreckt sich über die gesamte Hauslänge ist beleuchtet und kann als Lagerraum genutzt werden.
Untergeschoss:
Fahrradkeller: Der Fahrradkeller ist mit einer Druckluftanlage ausgestattet, die die Wartung von Fahrrädern erleichtert. 10
Garage: Die Garage bietet einen großzügigen Einbauschrank sowie ein Waschbecken mit Heiß- und Kaltwasser.
Die elektrischen Garagentore können bequem von innen analog oder von außen über eine Funksteuerung bedient werden.
Ein Druckluft Anschluß ist ebenfalls vorhanden.
Treppe zum EG: Die Treppe zum Erdgeschoss ist eine handgearbeitete Natur Eichentreppe.
Das Geländer dieser Treppe ist handgeschmiedet und verfügt über einen Echtholzlauf am Stück. Handgeschmiedete Wandlampen im gleichen Design schaffen eine einheitliche Ästhetik.
Haustechnik 1 Elektro: viele technische Extras:
Schrank mit: USV Anlage
28" Rack für Cat 7 Verkabelung des kompletten Objektes(LAN) Eingebauter Server für Kameraüberwachung 24 h (LAN nicht über Funk) Telefonverkabelung
Entertainment - Radio und Fernsehen mit mehreren Anschlussmöglichkeiten Eingebauter Router für das Internet
Eingebauter PC für die Crestron Steuerung Schaltschrank für die Elektroanlage
Verschiedene „Fi Schaltkreise"
Redundante Installation der Stromversorgungs-Netzgeräte für die Steuerungen Spezielle Heizungsregler mit exakten Einstellmöglichkeiten in % Stufen Hochwertige Steuer und Regeleinheiten der Firma Crestron
Weinkeller: Der Weinkeller ist mit aufwendigem Böhmischem Gewölbe gestaltet und verfügt über Holzeinbauten aus 300 Jahre altem Holz.
Der Boden ist mit Backsteinen auf Sand verlegt.
Flur: Der Flur ist mit einem Einbauschrank ausgestattet, der ein Sicherheitsmodul enthält. Fitnessraum: Im Fitnessraum befindet sich eine Einbauküche mit hochwertigen Miele Geräten.
Zusätzlich gibt es Bodentanks für Strom-, Cat 7- und Fernsehanschlüsse.
Die Lüftungsanlage ermöglicht es, bei Bedarf ein Schwimmbad nachzurüsten, da die benötigten Zuleitungen und Abwasserleitungen bereits vorgesehen sind.
Vorraum Tiefengeschoss: Dieser Raum führt in den Technik-Sicherheits-Versorgungskeller.
Haustechnik 2: Hier wurde ein Blockheizkraftwerk (BHKW) mit einer thermischen Leistung von 14,9 kW installiert.
Das BHKW versorgt die Heizungsanlage und die Warmwasseraufbereitung (Firma Viessmann).
Es erzeugt auch bis zu 6 kW elektrische Leistung für den Eigenverbrauch und die Einspeisung ins Verteilnetz der LVN. Das BHKW wird mit Erdgas betrieben und kann über das Internet vom Herstellerservice überwacht werden.
Die Versorgung ist redundant organisiert, und bei Ausfall oder langanhaltend niedrigen Temperaturen unter -20°C des BHKWs übernimmt eine Gastherme vom Typ Vitodens 200W der Firma Viessmann die Versorgung, wodurch die Energieversorgung des Hauses über einen längeren Zeitraum sichergestellt ist.
Die Therme wird mit Flüssiggas aus einem eigenen Tank mit 6,5 m³ Inhalt versorgt, der sich auf dem Grundstück befindet
Tiefengeschoss (Technik):
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Gießanlage Außenanlage: Die gesamte Steuerung der Bewässerungsanlage für die Außenanlagen ist im Tiefgeschoss integriert.
Es gibt Pläne zur Nutzung dieser Anlage, und die Steuerung ist in das Bussystem des Hauses integriert, um die Bewässerung effizient zu regeln.
Wasser für Zisterne: Um sicherzustellen, dass die Zisterne immer ausreichend Wasser enthält, wurde eine Steuerung installiert, die automatisch Wasser nachfüllt, falls die Zisterne leer ist.
Selbst bei Trockenheit kann die Zisterne über eine spezielle Steuerung auch aus dem normalen Wassernetz gespeist werden, um die Bewässerung der Außenanlagen zu gewährleisten.
Gartenbereich:
Bäume Pfarrer-Freihalter Str.: Die Bäume entlang der Pfarrer-Freihalter Straße verfügen über einen Elektroanschluss, der über das Bussystem steuerbar ist.
Dieser Anschluss dient der aktuellen Nutzung für Weihnachtsbeleuchtung und Strahler.
Gartentüre 1: Die Gartentüre ist mit einer Türsprechanlage mit Kamera ausgestattet, die über die Telefonanlage und das Bussystem gesteuert werden kann.
Rasen West & Ost: Der Rasen im Westen und Osten des Gartens kann automatisch oder manuell über eine Bewässerungsanlage bewässert werden.
Pavillon: Der Pavillon verfügt über einen Heiß- und Kaltwasseranschluss im verdeckten Waschbecken der Tischfläche.
Es sind Anschlüsse für PC, Telefon und Entertainment vorhanden. Es besteht auch die Möglichkeit, einen Dunstabzug anzuschließen.
Tor 1 Einfahrt Garage & Tor 2 Haupttor Hauseingang: Die elektronische Torsteuerung steuert die elektrischen Antriebe für das Einfahrtstor zur Garage und das Haupttor des Hauseingangs.
Holzschuppen am Brunnen: Dieser Schuppen dient der Unterbringung von Gartengeräten.
Grillplatz: Der Grillplatz ist mit verschiedenen Beleuchtungskörpern ausgestattet, darunter Wandlampen, Sockelleuchten und Bodenleuchten. Die Beleuchtung kann über das Bussystem angepasst werden.
Wege: Die Wege im Garten sind mit hochwertigen Außenleuchten ausgestattet, die über das Bussystem gesteuert werden können. Außerdem verfügen die begehbaren und befahrbaren Flächen über eine Fußbodenheizung, um Eisbildung zu verhindern.

Eppishausen (Haselbach),
eine malerische Gemeinde im Unterallgäu, liegt in mitten von grünen Feldern, Wäldern und sanften Hügeln, was sie zu einem attraktiven Ort für Naturliebhaber macht. Die Gemeinde verfügt über eine gute Infrastruktur, die den Bewohnern alle wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten bietet. Des Weiteren gibt
es eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten. Die umliegende Natur lädt zu Spaziergängen, Radtouren und Wanderungen ein.
Es gibt zahlreiche Wander- und Radwege, die schöne Landschaft erschließen und es den Bewohnern ermöglichen, die Natur in vollen Zügen zu genießen. Für Sportbegeisterte gibt es Sportvereine und Einrichtungen, in denen verschiedene Aktivi- täten angeboten werden. Die gute Verkehrsanbindung mit Busverbindungen verbindet die Gemeinde mit den umliegenden Städten und Dörfern, der Zugang zur Autobahn erleichtert die Anbindung an das überregionale Straßennetz.
Eppishausen bietet eine attraktive Wohnlage für Menschen, die das Landleben in einer idyllischen Umgebung genießen möchten. Die Kombination aus natürliche Schönheit, Ruhe und gute Infrastruktur macht Eppishausen zu einem wunderbaren Ort, um sich nieder zu lassen und ein Zuhause zu finden.
• In Haselbach: Restaurant, Bank, Geldautomat, Freibad
• In Kirchheim: Lebensmittelnahversorger, Apotheke, Arzt, Kin- dergärten, Grundschule, Tankstelle, Zahnrzt
• In den anderen nahegelegenen Dörfern und Städten finden Sie ebenfalls Geschäfte des täglichen Bedarfs.
• In circa 6 Fahrminuten erreichen Kirchheim & Eppishausen, in 7 Fahrminuten Balzhausen, …

Andrea Ritter Immobilien & Entwicklung
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Bayern - Bundesweit
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